27.11.2015 12:24
Олена Кобець, заступник директора ЮК ЛЕКС-ЛІГА, Світлана Грудницька, д.ю.н., професор, зав.сектором ІЕПД НАН України
Інтеграція України в світову економіку супроводжується поступовим оволодінням вітчизняними підприємцями всім спектром економічних способів і прийомів участі в міжнародному обороті, зокрема, шляхом розміщення капіталовкладень в об'єкти інвестування, розміщені за межами України.
Одним з таких об'єктів є нерухомість, вкладення капіталу в яку здійснюється з метою отримання доходу в майбутньому. При цьому, такий дохід від інвестування може бути пасивним (від здачі нерухомості в оренду) або активним (від перепродажу об'єкта нерухомості за вищою ціною).
Останнім часом все більшого поширення набуває такий вид інвестування в майнові активи як придбання нерухомості за кордоном. Юридична компанія LEX LIGA зазначає, що цей вид інвестування має і свої переваги, і недоліки.
До переваг інвестування в нерухомість за кордоном відносять такі. По-перше, вартість нерухомості за кордоном в більшості країн нижче, ніж у великих і курортних містах України, зате якість і майбутній пасивний дохід вище. По-друге, інвестиції в зарубіжну нерухомість дозволяють диверсифікувати портфель інвестицій, розподіляючи власний капітал між активами різних країн, що, безумовно, підвищує його стійкість до ризиків. Також, купуючи нерухомість за кордоном, інвестор має можливість використовувати її не тільки з метою отримання пасивного доходу, а й в приватних цілях, наприклад, для відпочинку.
Щодо недоліків інвестування в об'єкти нерухомості за кордоном, то особливої уваги інвесторів заслуговують такі. По-перше, додаткові витрати, пов'язані з купівлею закордонної нерухомості, складають, як правило, майже 5-10 відсотків від її вартості, зокрема, це податки і збори, які потрібно сплатити до бюджету іноземної держави. По-друге, досить складна процедура придбання нерухомості вимагає обізнаності у законодавстві іноземної держави, тому більшість інвесторів купують нерухомість за кордоном через посередників і / або користуючись послугами юристів, а це - додаткові чималі витрати. Повна залежність від законодавчої бази іноземної держави також обумовлює можливі додаткові втрати в майбутньому - підвищення розміру комунальних платежів, витрати на підтримання належного стану об'єкта нерухомості, а також пов'язані зі змінами в податковому законодавстві. І останнє, здійснення інвестицій в закордонну нерухомість може передбачати обов'язкове отримання резидентом відповідного дозволу (ліцензії) уповноваженого органу своєї країни. В Україні - це індивідуальна ліцензія Національного банку України на здійснення інвестицій за кордон. А це передбачає не тільки додаткові витрати на отримання ліцензії, а й увагу податкових органів щодо походження витрачених коштів.
Здійснення інвестицій резидентами за кордон може мати для держави як позитивні, так і негативні наслідки. До останніх, зокрема, відносяться: зменшення національного внутрішнього продукту внаслідок відтоку внутрішніх капіталів за кордон загроза значної втрати валютних і майнових цінностей в результаті їх вивезення за кордон без мети повернення цих цінностей і прибутку в державу. Слід зазначити, що негативні наслідки більш характерні для нерозвинених (економічно, політично, соціально) держав, а позитивні наслідки можна простежити тільки щодо країн з розвиненою економікою. При цьому, країни, для яких інвестування за межі держави призводить до виникнення переважно позитивних результатів, дозволяють вільне інвестування за межі країни без встановлення обмежень. І навпаки, країни, які отримують тільки негативний вплив іноземного інвестування, встановлюють режим обмежень інвестицій за кордон і спеціальні механізми контролю за здійсненням такої інвестиційної діяльності.
У зв'язку з нестабільністю політичної та економічної ситуації в країні, а також низьким соціальним рівнем життя, в Україні діє режим обмеження інвестування за межі держави.
В цілому, інвестування за межі України здійснюється шляхом:
1) інвестування речей, що пов'язано з переміщенням об'єктів матеріального світу через митний кордон за межі території України, із застосуванням заходів митного контролю, тарифного і нетарифного обмеження зовнішньоекономічної діяльності;
2) інвестування за межі України коштів і інших валютних цінностей, а також цінних паперів, операція з інвестування яких може відбуватися шляхом передачі документа або зміни запису на рахунках в банківських та інших облікових установах; до цього виду інвестування поки застосовуються заходи валютного контролю та валютні обмеження.
Інвестування за межі України регулюється Законом України «Про зовнішньоекономічну діяльність» від 16 квітня 1991 року, Декретом Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 19 лютого 1993 року, а також прийнятими на їх підставі нормативно-правовими актами. Здійснення інвестування за межі України дозволяється тільки на підставі індивідуальної ліцензії, яка видається відповідним органом державної влади.
Указом Президента України «Про інвестування майнових цінностей резидентами за межами України» від 13 вересня 1995 року № 839/95 встановлено обов'язок інвестора резидента при здійсненні інвестування за межі України отримати відповідну ліцензію. Видачу індивідуальних ліцензій здійснює Міністерство економічного розвитку і торгівлі України відповідно до Положення про порядок видачі індивідуальних ліцензій на здійснення резидентами майнових інвестицій за межами України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1996 року № 229. Здійснення операції з інвестування за межі України валютних цінностей вимагає отримання індивідуальної ліцензії відповідно до Інструкції про порядок видачі індивідуальних ліцензій на здійснення інвес іцій за кордон, затвердженої постановою Правління Національного банку України від 16 березня 1999 року № 122 (далі - Інструкція).
Згідно з Інструкцією інвестиція за кордон - це валютна операція, яка передбачає вкладення суб'єктами інвестицій (резидентами - юридичними та фізичними особами) валютних цінностей в об'єкти інвестицій за кордоном з метою отримання прибутку або досягнення соціального ефекту. Інвестиції можуть здійснюватися у формі створення юридичних осіб за кордоном, придбання корпоративних прав та цінних паперів іноземних емітентів, прав власності на нерухоме майно, розташоване за межами України, і в інших формах, не заборонених законами України. Не потребують отримання індивідуальної ліцензії на здійснення інвестиції в Національному банку України операції з проведення суб'єктами інвестицій розрахунків на території України в гривні з метою набуття права власності на об'єкти інвестицій за кордоном. Для інвестицій не можуть бути використані кошти в готівковій формі юридичними особами, а також фізичними особами, які в установленому законодавством України порядку є суб'єктами підприємницької діяльності.
Для здійснення інвестиції (незалежно від термінів і суми) резиденту потрібно обов'язково попередньо одержати індивідуальну ліцензію Національного банку України - належним чином оформлене письмовий дозвіл НБУ на право здійснення конкретним резидентом конкретної інвестиції. Для отримання ліцензії резидент зобов'язаний подати до Національного банку України пакет документів, визначений у розділі 2 Інструкції. Термін їх розгляду не повинен перевищувати 25 робочих днів з дати його надходження.
Ліцензія видається резиденту на строк, необхідний для здійснення інвестиції. Для збільшення суми інвестиції, передбаченої ліцензією, її власник повинен звернутися до Національного банку України в порядку, встановленому Інструкцією для отримання нової ліцензії.
Ліцензія, зміни і доповнення до ліцензії оформляються в двох примірниках. Оригінал ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) надсилається власнику ліцензії (видається під розпис власнику ліцензії або його довіреній особі) після здійснення оплати за надання ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) в розмірі, встановленому нормативно-правовими актами Національного банку України. Другий примірник ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) зберігається в Національному банку України. Копія першого примірника ліцензії (змін і доповнень до ліцензії) надсилається контролюючому органу, в якому власник ліцензії знаходиться на обліку.
Власник ліцензії особисто пред'являє оригінал ліцензії уповноваженому банку, через який повинна переводитися іноземна валюта за межі України (у разі здійснення інвестиції за кордон у безготівковій формі). Уповноважений банк на цій ліцензії робить відмітку, яка повинна містити суму та дату переказування іноземної валюти за межі України, і зберігає її копію з відмітками в установленому Національним банком України порядку.
Потрібно відзначити, що правове регулювання інвестування в майновій формі значно відрізняється від правового регулювання інвестування в валютні цінності, зокрема, визначення понять інвестування, форм інвестування і т.д., а також відрізняється від правового регулювання інвестування в цілому. Ці види правового регулювання вимагають узгодження, наприклад, шляхом прийняття єдиного законодавчого акту щодо регламентації цього виду інвестиційної діяльності.
В цілому правове регулювання інвестування за межі України має не систематизований характер, регулюється актами різної юридичної сили і предмета правового регулювання, прийнятими на початку становлення ринкових відносин в Україні, проте згідно зі ст. 92 Конституції України виключно законами можуть встановлюватися обмеження в здійсненні інвестиційної діяльності громадян. Все це вносить певну дисгармонію в систему правового регулювання інвестування в нерухомість за кордоном.
Тому, маючи намір придбати нерухомість за кордоном і приділяючи основну увагу юридичному оформленню відповідних відносин в тій чи іншій країні, не слід забувати і про те, що в силу вітчизняних особливостей дуже легко потрапити в пастку законодавчих хитросплетінь в Україні. При цьому, регулювання здійснюється з позицій організації державного контролю за вивезенням за межі України валютних та майнових цінностей, тому інвестор повинен бути обізнаний про правила здійснення інвестування в зарубіжну нерухомість і знати про відповідальність за правопорушення в цій сфері відносин. Тому, при оформленні в Україні документів, необхідних для здійснення інвестицій в нерухомість за кордоном, також не завадило б звертатися за професійною юридичною допомогою.
© Закон і Бізнес
