вибираємо землю
Проблеми з Дефеціта землі в основному є тільки в Москві і Підмосков'ї. Але з кожним роком і в нашому регіоні ділянок стає менше, а отже, ціни на них постійно підвищуються, а іноді, відверто кажучи, дуже завищуються.
За допомогою будівельної компанії "Смарт Білдінг" ми розібралися на що потрібно звернути увагу при виборі земельної ділянки.
Категорія та цільове призначення землі
Кожна ділянка в Росії має категорію і цільове призначення. Ми детально поговоримо тільки про двох, тому що всі інші не використовуються при будівництві приватного будинку:
1. Землі поселень (індивідуальне житлове будівництво - ІЖС)
2. Землі сільськогосподарського призначення (садівничі некомерційні товариства - СНТ)
Дізнатися про те, до якої категорії належить обраний вами ділянку, можна в другій графі кадастрового паспорта (головний документ землі).
Ділянка під СНТ - це більш вигідний варіант, ніж ділянку під ІЖС. Поки діє дачна амністія (до 2015), будинок СНТ легко оформляється і для цього не потрібен проект який коштує від 50 до 100 тис. Рублів. Після спорудження будинку на такій землі у вас не виникнуть проблеми з реєстрацією поштової адреси і пропискою. З ділянкою під ІЖС доведеться потрудитися. Для цього потрібно звернутися до фахівців в « Хабкрайінвентарізацію » .
критерії
Для початку потрібно визначитися - ви вирішили жити в міській суєті або віддаєте перевагу мальовничий вид з вікна за містом? Якщо другий варіант - вивчіть дороги, по яким будете їздити в місто.
Траса М-58. Переваги - рівний асфальт. Недоліки - проїзд до міста через Амурський міст в одну смугу без можливості обгону. Час в дорозі - в пробці - 90 хвилин, без пробки - 40-50 хв.
Воронезьке шосе. Переваги - практично скрізь рівна дорога (при переході вул. Зв'язкова в Воронезьке шосе є великі ями). Недоліки - при повороті на вул. Велика - утруднений рух. Час поїздки до центру міста - в пробці - 60-90 хв, без пробки - 30 хв.
Федорівське шосе. Переваги - дорога завжди порожня. Недоліки - нерівна вибоїста дорога. Час в дорозі - в пробці - 50-90 хв, без пробки - 30-40 хв.
Матвіївській і Сарапульського шосе. Переваги - повна відсутність пробок по шосе, рівна дорога. Недоліки - вранці / ввечері на виїзді і в'їзді утруднений рух. Час в дорозі - в пробці - 40-50 хв, без пробки - 15-20 хв.
Східне шосе. Переваги - рівна дорога, рух несильно затрудненно. Недоліки - немає. Час в дорозі - в пробці - 30-40 хв, без пробки - 15-20 хв.
Траса М-60. Переваги - рівна дорога. Недоліки - суцільні пробки, весь час утруднений рух. Час в дорозі - в пробці - 60-90 хв, без пробки - 30-40 хвилин.
Наступний критерій - комунікації.
Такі комунікації, як опалення і каналізація, ви можете поставити автономно. Саме проблематичне - це електрику. Згідно із законом - підключення коштує 550 руб за 15 кВт, але зазвичай для прискорення процесу ця цифра зростає до величезних розмірів.
До ділянки повинна бути проведена доступна дорога, по якій може проїхати вантажна машина.
Також, краще уточнити у власника, чи є вода на території.
У разі відсутності можна пробурити свердловину. Є два види свердловин - з питною і технічною водою.
Фахівці радять вибрати другий варіант, так як глибина свердловини буде 50-60 метрів, а значить дешевше (в середньому 140 000 рублів). Але для такої глибини потрібно обов'язково ставити фільтр (вартість в середньому 40 000 рублів). У будь-якому районі Хабаровська і його передмісті можна пробурити таку свердловину.
Свердловина з питною водою буриться на глибину від 150 метрів. Вартість виростає в рази - це від 300 000 рублей. Як підказали фахівці, найкращий район з питною водою - це район села Тополева. Дорожче за все, буде вирити на Воронежі - там глибина води сягає 500 метрів, а вартість зростає до 500 000 рублів. У районах с. Рокитне, с. Іллінка, с. Некрасівка, с. Соснівка, с. Осиновая річка пробурити свердловину з технічною водою і поставити фільтр вийде близько 200 000 рублів.
Замість свердловини можна вирити колодязь.
Він риється діаметром близько одного метра і на глибину від 12 метрів. Вартість на таку глибину до 100 000 рублів. Усередині укладають бетонні кільця для того, щоб колодязь не обсипався, а внизу роблять дренаж з гравію або щебеню (зазвичай в три шари). Також потрібно поставити фільтр (він коштує 10 000 рублів), тому що колодязь збирає поверхневі неякісні води. Також колодязь можна закрити «будиночком», щоб в нього не потрапляла дощова вода і бруд.
Вибрати компанію по бурінню свердловини можна тут.
Зверніть увагу на заболоченість ділянки - на таких землях і дорожче і важче будувати. І жити в подальшому складно - комарі і зруйноване від вологості благоустрій.
Розміри ділянки і будинку.
При будівництві будинку ІЖС ви можете розраховувати на площу до 1500 м2. Будинок не повинен перевищувати 3 поверхів. Середній будинок - це 140 м2 (в які входять - 3 спальні, 2 ванні команти, великі кухня і вітальня). Рекомендовані розміри ділянки в залежності від площі будинку 1:10. Наприклад, ділянка в 15 соток ідеально підійде для котеджу на 120-150 кв.м. Такі розміри ви зможете використовувати з необхідним комфортом.
Звичайно, розмір будинку і ділянки - це ваше бажання. Але вільної землі в місті практично немає. Якщо ви вирішили побудувати будинок, то будете купувати вже сформований ділянку певного розміру (в середньому 10 соток). Має значення і конфігурація ділянки - його довжина і ширина. Зручно будувати і розміщувати споруди на квадратному ділянці, ніж на довгому і вузькому.
сусіди
Якщо ви вирішили придбати земельну ділянку на заселеній території, то поговоріть з сусідами: дізнайтеся, як уних йдуть справи з комунікаціями (може вони пробурили свердловину, а води не виявилося), чи є галасливі мешканці.
інфраструктура
При виборі ділянки відразу зверніть увагу на його віддаленість від всіх інфраструктур: некомфортно жити далеко від головної дороги, лікарень, магазинів. Але знаходитися дуже близько до траси, теж дискомфортно.
Ділянки в місті і передмісті.
Всього в Хабаровську 5 районів для проживання: Краснофлотский, Кіровський, Центральний, Залізничний та Індустріальний.
Орієнтовна вартість ділянки по районам від 10 до 15 соток: в Червонофлотському і Кіровському районах - від 1 500 000 руб., В Центральному - від 2 000 000 руб., В Залізничному та Індустріальному - від 550 000 руб.
Орієнтовна вартість в передмісті: від 300 000 руб.
За словами відомого аналітика нерухомості м Хабаровська Олександра Хворова: «У межах міста в середньому за сотку запитують близько 117 тис. Руб., В найближчих передмістях пропонуються за ціною 46,5 тис. Рублів за сотку. Найдорожча земля на Воронежі, в районі сіл Мічурінського, Нагірного та вул. Полярної. Тут ділянки під будівництво котеджів пропонуються в середньому по 78,7 тис. Руб. за сотку. Трохи дешевше ділянки в південному напрямку. До Хехцире по Владивостоцькому шосе і по трасі на Бичиха середні ціни склалися в районі 46,5 тис. Руб., За Хехцире і в районі Казакевічево пропонуються ділянки на 15 тис. Дешевше. В районі с. Рокитне, с. Гаровка, с. Тополева, с. Матвіївка, по Чорноріченське і Федоровський шосе ділянки для будівництва пропонуються в середньому за ціною близько 37 тис. Руб., А в далеких східних передмістях середня ціна пропозиції опускається до 17 тис. Руб. »
Можна отримати "майже безкоштовну землю", якщо ви знайдете ділянку далеко за містом. Для цього зверніться у Міністерство майнових відносин . У будь-якому випадку, вам доведеться пройти аукціон і заплатити за землю, але це буде дешевше в 5-10 разів.
Довгострокова оренда або власність?
Також земельні ділянки можна взяти в оренду або придбати у держави. Для цього потрібно виконати наступне:
- заяву на оренду
- аукціон (пощастить, якщо не знайдеться іншого бажаючого на ділянку, інакше вам доведеться поторгуватися, щоб отримати землю)
- оформлення договору оренди в Росреестра
- будівля будинку (робити потрібно швидше, щоб не витратитися за оплату ще одного року оренди)
- оформлення у власність
Ніхто не знає, що стане завтра, тому спокійніше буде, якщо ви заздалегідь перекладете земельну ділянку у власність.
Рельєф і грунт.
У Хабаровську і його передмісті в основному грунти глинисті - суглинок. Взимку такі грунту при підвищеній вологості можуть замерзнути і збільшитися в обсязі. Тому доведеться приділити підвищену увагу вибору типу фундаменту і його подальшого утеплення. Простіше будувати на рівних ділянках з маленьким ухилом - вода довго затримуватися не буде, і дренаж простіше робити.
Де шукати ділянку?
У цьому вам допоможуть:
1. www.farpost.ru
2. агентства нерухомості
3. Міністерство майнових відносин - вони володіють інформацією про всі ділянках міста і передмістя.
Поради:
1. Занадто низька ціна ділянки - це привід насторожитися.
2. Краще звертатися до перевірених ріелторам (досвід роботи на ринку від 5 років). Самостійний збір документів може призвести до обману з боку продавця. Послуги ріелтора від 50 000 рублів. У Хабаровську близько 225 компаній, що займаються операціями з нерухомістю.
3. Краще не вибирати землі в заплаві р. Амур (повінь 2013 року).
4. Подивіться містобудівна план ділянки, щоб ділянка не розташовувався на шляхах перспективного розвитку міста (план можна запросити в Департаменті архітектури, будівництва та землекористування ). Запит містобудівного плану коштує певну суму - для кожної ділянки це індивідуально. Вам повинні дати довідку, що на ділянці немає обмежень по будівництву.
А наступний пост про те, як купити земельну ділянку (пошук сумлінного продавця, оформлення договору та видача свідоцтва про право власності).
Керівник проекту: Наталія Козуліна
Довгострокова оренда або власність?Де шукати ділянку?
